Die 2008 im kalifornischen Silicon Valley gegründete Buchungsplattform Airbnb (mit laut eigenen Angaben 4 Millionen Inseraten aus 190 Ländern) erfreut sich weltweit zunehmender Beliebtheit und damit auch zunehmender Kritik. Diese äußert sich nicht nur in der Forderung bzw. dem Beschluss gesetzlicher Restriktionen, sondern auch in individuellen (höchst)gerichtlichen Urteilen, die aufgrund ihrer Bindungswirkung die Nutzer, insbesondere die Vermieter, rechtlich immer mehr einschränken.
So auch in Österreich. Laut dem OGH-Urteil 7 Ob 189/17w vom 29. 8. 2018 wurde die Kündigung eines Mieters aufgrund einer Untervermietung gegen unverhältnismäßig hohes Entgelt für rechtens erklärt.
Der Sachverhalt: Die Mieter einer mehr als 200m2 großen Wohnung in der Wiener Innenstadt vermieteten ein Zimmer um 1000 Euro pro Monat ständig unter, der Rest wurde per Airbnb zur tage-, wochen- oder monatsweisen Vermietung für maximal 11 Personen angeboten. Das Entgelt: Je nach Jahreszeit 229 bis 249 Euro pro Tag, 1540 Euro pro Woche oder 6600 Euro pro Monat, zusätzlich 15 Euro pro Person und Nacht für mehr als eine Person. Die Mieter selbst mussten einen Hauptmietzins von 2391 Euro zahlen, plus Aufwendungen und Leistungen an die Untermieter ergab dies pro Tag maximal 122 Euro.
Der Oberste Gerichtshof stellte fest, dass die Kündigung des Vermieters aus wichtigen Gründen rechtmäßig ist. Relevant ist § 30 / 2 Z. 4 des Mietrechtsgesetzes (MRG), aufgrund dessen der Mieter den Mietgegenstand nicht gegen eine unverhältnismäßige Gegenleistung weiterverwerten, dh. untervermieten darf. Der OGH zieht die Grenze, wenn der Untermieterlös den Hauptmietzins (inkl. Aufwendungen) um mehr als 100 Prozent übersteigt. Für die Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der Gegenleistung kommt es auf den Vergleich zwischen den Aufwendungen und dem Erlös pro Tag (!) an. Im vorliegenden Fall lag der Untermieterlös mit 350 bis 425 Euro pro Tag um 190 bis 250 % über dem täglichen Aufwand.
Rechtlich aus dem Schneider wäre der Airbnb-Untervermieter nur bei einer Zustimmung des Vermieters. Auch Wohnungseigentümer können nicht uneingeschränkt ihre Wohnung auf internationalen Buchungsplattformen anbieten, vor allem dann, wenn die Wohnung im Wohnungseigentumsvertrag ausdrücklich Wohnzwecken gewidmet ist. Bei einer Umwidmung zu touristischen Zwecken müssen einstimmig alle Wohnungseigentümer zustimmen. Ein Antrag an das Außerstreitgericht bezüglich ersatzweiser Zustimmung ist allerdings möglich.
Rechtliche Spielräume für den Wohnungseigentümer ergeben sich insofern, als einmalige kurzfristige Vermietungen oder längerfristige Vermietungen (zum Beispiel während eines Ortswechsels) zulässig sind.